Qu'est-ce que le nouvel impôt municipal sur les gains en capital ?

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Suite à la publication de l'arrêt de la Cour constitutionnelle du 26 octobre, qui a déclaré l'impôt sur les plus-values municipales inconstitutionnel et donc nul et non avenu à toutes fins utiles, le gouvernement s'est empressé de publier le décret-loi royal 26/2021 du 8 novembre. Ainsi, à travers ce nouveau règlement, les articles concernés sont modifiés afin d'adapter la taxe municipale au sens de l'arrêt.

La nouvelle taxe est entrée en vigueur le 10 novembre 2021, de sorte qu'à partir de cette date, les transferts seront taxés selon les dispositions de ce nouvel arrêté royal.

Quelles sont les principales nouveautés ?

Non-imposition en cas d'invalidité

L'article 104, tel que modifié, ajoute le cas de l'inexistence d'augmentation, qui n'était pas couvert jusqu'à présent. En d'autres termes, en cas de moins-value (prix de cession inférieur au prix d'achat), aucun impôt n'est dû.

De même, l'obligation de déclarer le transfert par le vendeur (ou par les héritiers et/ou les bénéficiaires) est maintenue, mais uniquement dans le but de documenter les valeurs de transfert et d'acquisition qui justifient cette inexistence d'augmentation.

Quelle valeur dois-je prendre comme référence ?

La valeur indiquée dans le titre d'acquisition/transfert et
La valeur vérifiée par l'administration.

Dans le cas de la cession d'un terrain sur lequel se trouve un bâtiment, pour déterminer la valeur du terrain, le pourcentage que représente la valeur cadastrale du terrain par rapport à la valeur cadastrale totale sera appliqué aux deux valeurs de référence précédentes.

Que se passe-t-il si j'ai acquis le bien par héritage ou donation ?

En cas d'acquisition par décès, la valeur déclarée dans la déclaration des droits de succession et de donation sera prise comme référence.

Modification de l'obtention de la base imposable

Quelles sont les formules de calcul prévues par l'arrêté royal ?

Il existe deux formules qui peuvent être appliquées:

1. Méthode de calcul réel, consistant à imposer les gains obtenus lors de la vente ou de l'acquisition par héritage d'un bien. Sur cette base, un gain soumis à l'impôt sera réalisé lorsque le prix de transfert est supérieur au prix d'acquisition. Sur le gain calculé, on appliquera le taux d'imposition déterminé par chaque mairie, qui ne peut pas dépasser 30%.

2. Méthode de calcul objective, consistant à multiplier la valeur du terrain en fonction de sa valeur cadastrale par le coefficient multiplicateur publié dans l'arrêté royal.

Une fois ces calculs effectués, le contribuable peut choisir le système de calcul qui lui est le plus favorable.

Exemple 1 (Méthode réelle): En 2021, un bien immobilier est transféré, avec une valeur de vente de 250 000 euros, ayant été acquis en 2017 pour 200 000 euros. La valeur cadastrale totale est de 100.000 euros (70.000 euros pour le bâtiment et 30.000 euros pour le terrain).

Un gain de 50 000 euros a été obtenu, la base imposable serait donc de 15 000 euros (résultat de l'application, sur les 50 000 euros de gain, des 30% que représente le terrain sur le total).

Si nous appliquons le taux d'imposition maximal de 30 %, la vente ci-dessus donne lieu à une obligation fiscale de 4 500 euros.

Exemple 2 (Méthode objective): en suivant la même hypothèse, et en tenant compte du nouveau règlement, nous prenons comme référence la valeur du terrain: 30.000 euros, et la période de génération de l'augmentation est de 4 ans, donc la base imposable de l'impôt serait de 5.100 euros (30.000*0,17).

Si l'on multiplie la base imposable par le taux d'imposition maximal de 30 %, l'impôt à payer pour le transfert ci-dessus est de 1 530 euros.

Dans ce cas, le contribuable sera taxé selon la formule 2.

Qu'est-ce qui a changé par rapport à l'ancien système de détermination ?

Avec le décret royal, la valeur du terrain est multipliée par de nouveaux coefficients, qui seront approuvés par les conseils municipaux, et qui ne pourront en aucun cas dépasser ceux introduits par le législateur dans le nouveau règlement.

Que faire si je suis propriétaire du bien depuis moins d'un an ?

Une nouveauté par rapport à la réglementation en vigueur jusqu'à présent est l'introduction de la taxation des augmentations dont la période de génération est inférieure à 1 an. Ainsi, le coefficient annuel sera calculé au prorata en tenant compte du nombre de mois complets.

Modification de la gestion des impôts (article 110)

Le pouvoir de la Mairie de déterminer le système d'auto-évaluation de la taxe, qui entraînera le paiement de la quote-part résultante, est maintenu, mais comme nouveauté par rapport à la réglementation antérieure, on ajoute le pouvoir de la Mairie de vérifier les valeurs déclarées par l'intéressé.

La portée de cette vérification consistera à contrôler que les règles ont été correctement appliquées par le contribuable, sans pouvoir attribuer des valeurs, des bases ou des quotas différents de ceux qui résultent de la réglementation.

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