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14 MAR 2019

La Ley de contratación de crédito inmobiliario responde a la transposición de la Directiva europea 2014/17/UE, que llega con tres años de retraso y que introduce modificaciones en la actual Ley Hipotecaria de 1946.

El Boletín Oficial del Estado (BOE) ya ha publicado la nueva ley, que entrará en vigor el próximo mes de junio, una vez transcurridos los 3 meses desde la fecha de publicación, para poder faciltar la adaptación a las entidades bancarias.

Si tienes previsto firmar una nueva hipoteca, la nueva Ley reguladora de los contratos de crédito podría hacerte ahorrar hasta 2.500 euros. La nueva norma, que tiene como objetivo aportar una mayor protección al consumidor y ofrecer más seguridad a las entidades financieras, incluye una serie de modificaciones que inciden en las diversas fases de la contratación de préstamos hipotecarios.
 

¿En qué supuestos serán de aplicación las disposiciones recogidas en la nueva Ley?


La nueva regulación se centra únicamente en los contratos formalizados entre profesionales de la concesión del crédito (sean personas físicas o jurídicas) y consumidores personas físicas.

La protección de la nueva Ley se centrará exclusivamente en la contratación de créditos inmobiliarios con prestatarios que sean personas físicas y con garantía hipotecaria sobre un inmueble de uso residencial, o bien cuando la finalidad del préstamo consista en adquirir o conservar terrenos o inmuebles construidos o por construir, el garante o fiador sea consumidor.

La nueva Ley será de aplicación a los nuevos contratos de préstamo que se firmen a partir de la entrada en vigor, así como las novaciones o subrogaciones que se deriven de contratos ya celebrados.
 

¿Qué debes saber si vas a firmar un préstamo hipotecario?


Novedades en el proceso precontractual. Se ofrecerá al consumidor mayor protección en la fase de pre-contratación. La entidad prestamista quedará obligada a la entrega de determinada documentación al consumidor, con una antelación mínima de 10 días a la vinculación contractual. Entre otras:

- FEiN (Ficha Europea de Información Normalizada) donde se refleje información de manera personalizada para poder comparar préstamos disponibles en el mercado.
- Evaluación de la solvencia del prestatario.
- FiAE (Ficha de Advertencias Estandarizadas) donde se reflejen las cláusulas relevantes del contrato, índices oficiales de referencia interbancarios y límites en el tipo de interés variable, si fuera el caso.
- Simulación de las cuotas de amortización del préstamo en diferentes escenarios cuando se contrate tipo de interés variable.

Las funciones del notario se amplían en esta fase para garantizar una mayor protección al consumidor. Si bien con la normativa actual el consumidor únicamente acude al notario para firmar el préstamo hipotecario, con la entrada en vigor de la nueva Ley el titular del préstamo deberá acudir al menos dos veces: la primera, sin la presencia de la entidad para poder realizar cualquier pregunta; la segunda, para la firma. Además, el contratante deberá firmar un cuestionario conforme declara que ha recibido la documentación y entiende el contenido del contrato.

 

¿Cómo se reparten los gastos de formalización del préstamo hipotecario?


Con la nueva Ley, el consumidor sólo estará obligado a asumir los gastos relativos a la tasación del inmueble, así como segundas copias del notario, en caso que fueran solicitadas.

Por su parte, el banco quedará obligado a asumir los gastos de gestoría, los aranceles notariales para la escritura, la inscripción en el Registro de la Propiedad y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (este último, debido a la normativa ya vigente que lo regula).
 

¿Qué otras modificaciones se introducen en beneficio del consumidor?


Prácticas habituales de las entidades financieras que quedarán prohibidas. Las entidades financieras no podrán vincular o imponer la contratación de sus productos a la concesión del préstamo. En cambio, sí podrán ofrecer bonificaciones al tipo de interés con la contratación de estos productos.

Por tanto, las entidades bancarias estarán obligadas a aceptar pólizas alternativas con cobertura similar presentadas por el consumidor, sin que supongan un empeoramiento de las condiciones ofrecidas.

Asimismo, el consumidor verá disminuido el importe de las comisiones pagadas a la entidad financiera:

Comisión de apertura: No se prohíbe el cobro, pero si limitará el concepto, estableciendo un único pago englobando la totalidad de los gastos de estudio, tramitación y concesión.

Reembolso anticipado: La entidad financiera no podrá cobrar compensación por amortización anticipada a excepción de los siguientes supuestos:

Tipo de interés variable: se podrá pactar (de forma excluyentes entre sí) la comisión con un límite del 0,15% del capital reembolsado si se amortiza durante los 5 primeros años o del 0,25% si se pacta dentro de los 3 primeros años de vigencia.

Tipo de interés fijo: los límites se establecen en el 2% cuando la amortización se realiza durante los 10 primeros años y del 1,5% en el transcurso posterior.
 

La nueva Ley también ofrece mayor protección frente a la mora en el pago


Intereses de demora: si bien hasta el momento no existía limitación legal al tipo de interés en concepto de demora, llegando éste a ser de hasta el 25%, con la nueva regulación se limitará el interés moratorio al tipo de interés remuneratorio que se encuentre publicado en cada momento aumentado en 3 puntos. Asimismo, queda prohibida la capitalización del mismo.

Se aumenta la cuantía de las cuotas impagadas para la aplicación de la cláusula de vencimiento anticipado. La aplicación de esta cláusula pasará de 3 mensualidades, al 3% del capital o 12 mensualidades si el impago de cuotas se produce durante la primera mitad del período del préstamo y al 7% del capital o 15 mensualidades si se produce en la segunda mitad.

Dicha limitación será de aplicación de manera retroactiva a todos los préstamos ya formalizados y no vencidos en el momento de la entrada en vigor de la nueva Ley.

Para más información y resolución de dudas, puedes contactar con nuestro Departamento Jurídico (info@cinc.es).

Cordialmente,

CINC Asesoría de Empresas

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