Compte enrere per a l’entrada en vigor de la nova Llei reguladora de contractes de crèdit immobiliari

La Llei de contractació de crèdit immobiliari respon a la transposició de la Directiva europea 2014/17 / UE, que arriba amb tres anys de retard i que introdueix modificacions en l'actual Llei Hipotecària de 1946.

El Butlleti Oficial de l'Estat (BOE) ja ha publicat la nova llei, que entrarà en vigor el proper mes de juny, un cop transcorreguts 3 mesos des de la data de publicació per tal de facilitar l'adaptació a les entitats bancàries. 

Si tens previst signar una nova hipoteca, la nova Llei reguladora dels contractes de crèdit podria fer-te estalviar fins a 2.500 euros. La nova norma, que té com a objectiu aportar una major protecció al consumidor i oferir més seguretat a les entitats financeres, inclou una sèrie de modificacions que incideixen en les diverses fases de la contractació de préstecs hipotecaris.
 

En quins supòsits s'aplicaran les disposicions recollides en la nova Llei?

La nova regulació se centra únicament en els contractes formalitzats entre professionals de la concessió del crèdit (siguin persones físiques o jurídiques) i consumidors persones físiques.

La protecció de la nova Llei es centrarà exclusivament en la contractació de crèdits immobiliaris amb prestataris que siguin persones físiques i amb garantia hipotecària sobre un immoble d'ús residencial, o bé quan la finalitat del préstec consisteixi a adquirir o conservar terrenys o immobles construïts o per construir, el garant o fiador sigui consumidor.

La nova Llei és aplicable als nous contractes de préstec que se signin a partir de l'entrada en vigor, així com les novacions o subrogacions que es derivin de contractes ja celebrats.
 

Què cal saber si estàs a punt de signar un préstec hipotecari?

Novetats en el procés precontractual: S'oferirà al consumidor major protecció en la fase de pre-contractació. L'entitat prestadora obligada al lliurament de determinada documentació al consumidor, amb una antelació mínima de 10 dies a la vinculació contractual. Entre d’altres:

– FEiN (Fitxa Europea d'Informació Normalitzada) on es reflecteixi informació de manera personalitzada per poder comparar préstecs disponibles al mercat.
– Avaluació de la solvència del prestatari.
– FIAE (Fitxa de Advertències Estandarditzades) on es reflecteixin les clàusules rellevants del contracte, índexs oficials de referència interbancaris i límits en el tipus d'interès variable, si fos el cas.

Simulació de les quotes d'amortització del préstec en diferents escenaris quan es contracti tipus d'interès variable.

Les funcions del notari s'amplien en aquesta fase per garantir una major protecció al consumidor. Si bé amb la normativa actual el consumidor únicament acudeix al notari per signar el préstec hipotecari, amb l'entrada en vigor de la nova Llei el titular del préstec haurà d'acudir almenys dues vegades: la primera, sense la presència de l'entitat per poder realitzar qualsevol pregunta; la segona, per a la signatura. A més, el contractant haurà de signar un qüestionari acord declara que ha rebut la documentació i entén el contingut del contracte.
 

Com es reparteixen les despeses de formalització del préstec hipotecari?

Amb la nova Llei, el consumidor només estarà obligat a assumir les despeses relatives a la taxació de l'immoble, així com segones còpies del notari, en cas que fossin sol·licitades.

Per la seva banda, el banc està obligat a assumir les despeses de gestoria, els aranzels notarials per a l'escriptura, la inscripció en el Registre de la Propietat i l'Impost d'Actes Jurídics Documentats (aquest últim, a causa de la normativa ja vigent que el regula).
 

Quines altres modificacions s'introdueixen en benefici del consumidor?

Pràctiques habituals de les entitats financeres que quedaran prohibides. Les entitats financeres no podran vincular o imposar la contractació dels seus productes a la concessió del préstec. En canvi, sí que podran oferir bonificacions al tipus d'interès amb la contractació d'aquests productes.

Per tant, les entitats bancàries estan obligades a acceptar pòlisses alternatives amb cobertura similar presentades pel consumidor, sense que suposin un empitjorament de les condicions ofertes.

Així mateix, el consumidor veurà disminuït l'import de les comissions pagades a l'entitat financera:

Comissió d'obertura. No es prohibeix el cobrament, però si limitarà el concepte, establint un únic pagament englobant la totalitat de les despeses d'estudi, tramitació i concessió.

Reemborsament anticipat: L'entitat financera no podrà cobrar compensació per amortització anticipada a excepció dels següents supòsits:

Tipus d'interès variable: es pot pactar (de forma excloents entre si) la comissió amb un límit del 0,15% del capital reemborsat si s'amortitza durant els 5 primers anys o del 0,25% si es pacta dins dels 3 primers anys de vigència.

Tipus d'interès fix: els límits s'estableixen en el 2% quan l'amortització es realitza durant els 10 primers anys i del 1,5% en el transcurs posterior.

Aquesta limitació és aplicable de manera retroactiva a tots els préstecs ja formalitzats i no vençuts en el moment de l'entrada en vigor de la nova Llei.

Per a més informació i resolució de dubtes, pots contactar amb el nostre Departament Jurídic (info@cinc.es).

Cordialment,

CINC Assessoria d'Empreses